Tin mới

recent

Mười năm phát triển các khu đô thị mới tại thủ đô Hà Nội (2000-2010)

Có thể nói trong 10 năm ( 2000-2010), hoặc cũng có thể nói giữa 2 lần quy hoạch chung xây dựng thủ đô được Thủ tướng chính phủ phê duyệt (theo Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 và Quyết định 1259/2011/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 Hà Nội là một trong những thành phố có tốc độ phát triển, đô thị hoá nhanh. Nhiều khu đô thị mới, đã và đang hình thành làm thay đổi diện mạo của Thủ đô, góp phần tăng trưởng kinh tế, giải quyết việc làm, chuyển đổi cơ cấu lao động, tạo lập môi trường đô thị với điều kiện sống hiện đại…

Cũng trong thời gian này, nhiều quy định liên quan đến việc quy hoạch khu đô thị mới, các quy định quản lý đầu tư xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng mới cũng được ban hành như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật QHĐT cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn, theo đó UBND thành phố Hà Nội cũng ban hành nhiều quyết định liên quan đến quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố.
Mười năm phát triển các khu đô thị mới tại thủ đô Hà Nội (2000-2010)

Đến nay, trên địa bàn Thủ đô Hà Nội (sau khi mở rộng) có hơn 350 đồ án quy hoạch khu đô thị mới, khu nhà ở được triển khai thiết kế. Trong đó riêng trên địa bàn Hà Nội (cũ) đã nghiên cứu lập quy hoạch trên 180 khu đô thị mới và khu nhà ở với quỹ đất trên 2.500ha, có khả năng giải quyết được 25 – 30 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó có gần 80 khu đô thị và khu nhà ở đang được triển khai xây dựng. Từ năm 1998 đến nay đã có hơn 10 triệu m2 sàn nhà ở được đầu tư xây dựng mới.Thời gian gần đây, Hà Nội chú trọng tới việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, đặc biệt cho đối tượng người thu nhập thấp, công nhân lao động và tái định cư phục vụ các dự án giao thông đô thị trọng điểm.

Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm
Trước năm 2000, nhiều quy hoạch khu nhà ở hay còn gọi là khu xây dựng tập trung (chưa có khái niệm khu đô thị mới) được hình thành dưới dạng nhà chia lô, từ 50-100m2 / lô với kích thước mặt tiền từ 3-5m, hệ thống giao thông, hạ tầng nói chung tối thiểu theo quy chuẩn và các tiện ích xã hội gần như không được đề cập (Hoàng Cầu- Đống Đa, Đầm Trấu – HBT….). Năm 2010 thành phố ban hành quyết định 123/2001/QĐ-UBND về việc “Ban hành quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội” nêu rõ cơ cấu sử dụng đất phải đạt khoảng 60% cho xây dựng nhà ở cao tầng (chủ yếu từ 9 tầng trở lên) và – khoảng 40% xây dựng biệt thự, nhà vườn, không chia lô xây dựng nhà ống.
Thành công của sự phát triển các khu đô thị mới tại Hà Nội thời gian qua.

Khu đô thị Ciputra
Kể từ đó, quy hoạch các khu đô thị mới triển khai theo cơ cấu sử dụng đất như trên, đặc biệt đã tính toán đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các tiện ích xã hội theo quy mô dân số của khu đô thị như Khu đô thị mới Trung Văn – Từ Liêm (2003), đô thị mới Sài Đồng – Long Biên (2004), Nghĩa Đô – Cầu Giấy (2004), Trung Yên, Pháp Vân – Tứ Hiệp, Mỹ Đình II, Cầu Bươu, Thạch Bàn… các khu đô thị mới có tính tiêu biểu như Linh Đàm, Nam Thăng Long, Trung Hòa Nhân Chính, Cầu Giấy, Mễ Trì, Việt Hưng … được coi như mô hình kiểu mẫu về môi trường sống hiện đại, tiện nghi; tương phản với hình ảnh các khu chung cư đã xuống cấp hoặc các khu nhà chia lô, nhà ống với hạ tầng giao thông chật chội, mật độ dân cư đậm đặc, thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các tiện ích khác.
Mười năm phát triển các khu đô thị mới tại thủ đô Hà Nội (2000-2010)

Các khu đô thị mới trong thời kỳ này được xây dựng để giải quyết nhu cầu nhà ở của đông đảo người dân đô thị trong thời kỳ thành phố Hà Nội phát triển vượt bậc sau đổi mới, thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Cho đến năm 2006, Chính phủ chính thức ra Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006, quy định về Quy chế khu đô thị mới, theo đó “Dự án khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. 

Trên cơ sở điều chỉnh QHC xây dựng Thủ đô Hà Nội đến 2020 được Thủ tướng chính phủ phê duyệt tại Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998, quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 các quận, tỉ lệ 1/5000 các huyện huyện cơ bản được UBND thành phố phê duyệt từ năm 2000-2004, về vị trí quy hoạch các khu đô thị mới giai đoạn này thường bám theo các trục giao thông chính, các tuyến đường theo quy hoạch, quy mô khoảng từ 20ha đến 200ha với những nét chính như:

Về Quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch các khu đô thị mới giai đoạn này tuân thủ quy hoạch chi tiết1/2000 của các quận, cơ cấu sử dụng đất theo Quyết định 123/2001/QĐ – UBND, tính toán nhu cầu sử dụng đất cho các công trình công cộng cấp thành phố, cấp khu vực và cấp đơn vị ở, bố trí đất trường học, nhà trẻ, cây xanh, bãi đỗ xe… theo quy mô dân số của khu đô thị và theo quy chuẩn, tiêu chuẩn lúc đó, có tính toán hỗ trợ cho khu dân cư lân cận. Một số khu đô thị mới bố trí đất ở cao tầng bám theo các trục đường lớn quanh khu đô thị mới, đất ở thấp tầng, đất trường học, các công trình thấp tầng… bố trí bên trong.

Về Quy hoạch kiến trúc cảnh quan: như trên đã phân tích, việc quy định tỉ lệ đất ở cao tầng đã tác động tích cực đến yếu tố cảnh quan, một số khu đô thị mới bố trí đất ở cao tầng bám theo các trục đường lớn quanh khu đô thị mới, tạo được bộ mặt kiến trúc cho khu đô thị, đất ở thấp tầng, đất trường học, các công trình thấp tầng… bố trí bên trong kết nối với khu dân cư hiện hữu hoặc đường nội bộ khu vực. Có thể nói việc bố trí nhà cao tầng là bước đột phá về mặt cảnh quan cũng như tăng hiệu quả sử dụng đất, là yếu tố cơ bản hình thành mô hình phát triển các khu đô thị mới giai đoạn này .

Về Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội: đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất và cảnh quan, tính toán quy mô, công suất theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành, một số khu cân đối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực lân cận hoặc theo quy hoạch chi tiết khu vực được duyệt, đây là điểm mới trong quản lý về quy hoạch cũng như đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, khu chức năng đô thị và các dự án độc lập sau này. Về tổng thể, các quy hoạch khu đô thị mới đều đáp ứng được nhu cầu sử dụng của dân cư về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tuy nhiên việc hình thành một khu đô thị mới, thực tế có thể diễn ra trong một thời gian khá dài – 10 năm (Trung Hòa Nhân Chính) đến 15 năm (Linh Đàm) do nhu cầu thị trường, do cơ chế đầu tư sau quy hoạch được duyệt nên còn gây nhiều bất cập, gây bức xúc cho cư dân trong khu đô thị.

Sau một số mô hình khu đô thị mới với loại hình, quy mô và tính chất khác nhau triển khai theo quy hoạch, được đưa vào sử dụng, đạt thành công trong việc phát triển không gian sống, môi trường trong sạch và hạ tầng tương đối hoàn chỉnh. Khu đô thị mới cũng bộc lộ nhiều hạn chế, mặt trái, về quy hoạch kiến trúc cảnh quan, quy hoạch hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và cơ chế quản lý đầu tư sau quy hoạch .

Đô thị Từ Liêm 
Hạn chế của mô hình khu đô thị mới tại Hà Nội thời gian qua.
Về vị trí: theo quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến 2020, các khu đô thị mới phân bố chủ yếu ở một số khu vực sau: 

Phía Bắc, Đông Bắc sông Hồng, gồm các khu như Bắc Thăng Long, Sài Đồng, Thạch Bàn, Đặng Xá, các khu này có ưu điểm tương đối độc lập, cách xa khu trung tâm thành phố, gần các tuyến giao thông chính, thuận lợi cho việc phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở, tuy nhiên do xa trung tâm nên việc phát triển còn chậm. Phía Tây, Tây Nam và Nam, gồm các khu đô thị mới tại huyện Từ Liêm, quận Cầu Giấy, huyện Thanh Trì, quận Hoàng Mai.

Do quỹ đất phát triển đô thị nằm từ vành đai 2 đến vành đai 3 nên các đô thị mới càng gần trung tâm có sự hấp dẫn cao, xen kẽ với dân cư hiện hữu, kết hợp tái định cư nên dẫn tới việc dân cư tập trung quá đông, các khu xa hơn kém sức hấp dẫn hơn nên việc phát triển chúng vẫn còn chậm do hệ thống giao thông theo quy hoạch chưa được đầu tư. 

Các đô thị mới ở Hà Nội hiện nay vẫn chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu xã hội hóa nhà ở cho mọi đối tượng. Hệ thống các đô thị mới chưa hình thành đều khắp theo quy hoạch chung, đa phần tập trung xung quang đô thị trung tâm vì vậy chưa đáp ứng vấn đề điều hòa dân số cũng như giảm dân số khu vực trung tâm .

Về Quy hoạch sử dụng đất: Phần lớn quy hoạch các khu đô thị mới đều tính toán đủ cơ cấu, thành phần sử dụng đất tối thiểu của bản thân khu đô thị, một số khu, theo quy hoạch chi tiết phải cân đối thêm cơ cấu sử dụng đất của khu vực và của thành phố. Tuy nhiên, trong thời gian qua từ khu đô thị mới chỉ có chức năng tái định cư hoặc đô thị mới bình thường đến khu có tính chất cao cấp, thường đưa tỉ trọng đất ở còn lên tỉ lệ, mật độ tối đa, các loại đất khác, đặc biệt là đất giao thông, cây xanh thể dục thể thao, trường học, bãi đỗ xe… đều ở tỉ lệ tối thiểu. Do cơ chế đầu tư, việc đầu tư đồng bộ theo quy hoạch không có, các chủ đầu tư tập trung đầu tư các hạng mục nhà ở thu lợi nhuận trước nên các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hạn chế về diện tích, lại là những hạn mục đầu tư sau cùng, gây nhiều bức xúc trong dư luận. Các đô thị đã đi vào hoạt động trong khi hạ tầng xã hội thiết yếu như trường học, nhà trẻ, dịch vụ thương mại chưa đầu tư. Hợp lý hơn có thể thấy ở mô hình quy hoạch khu đô thị mới kết hợp công viên như khu đô thị mới Linh Đàm hoặc đô thị mới Cầu Giấy, đã tạo sự đặc trưng, ưu điểm của khu đô thị nhưng khi đi vào sử dụng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đều ở tình trạng thiếu, quá tải.

Điều chỉnh tổng thể QH chi tiết khu trung tâm đô thị mới Tây Hồ Tây
Về Quy hoạch kiến trúc cảnh quan: Việc bố trí đất ở cao tầng bám theo các trục giao thông chính của khu đô thị là tư duy tất yếu của các nhà làm quy hoạch, tạo ra bộ mặt khu đô thị, tăng sức hấp dẫn đầu tư. Tuy nhiên việc tạo ra một bức tường các nhà cao tầng xung quanh các công trình thấp tầng ( Khu Mỹ Đình 2) đã làm giảm giá trị cảnh quan đối với các công trình thấp tầng, chưa kể tới yếu tố vi khí hậu, hơn nữa bức tường cao tầng lại có chiều cao tương đối đều nhau, thiếu điểm nhấn, dàn trải phần nào đã giảm giá trị cảnh quan của khu đô thị.

Một vấn đề nữa là khả năng kết nối về cảnh quan giữa các khu đô thị mới và giữa khu đô thị mới với khu hiện hữu lân cận. Các khu đô thị mới thường bám theo các trục giao thông chính hoặc một số khu đô thị mới có vị trí gần nhau nhưng không có kết nối về kiến trúc cảnh quan – Ví dụ như đô thị mới Cầu Giấy – đô thị mới Trung Yên, Mỹ Đình – Mễ Trì….. 

Có thể nói, trong giai đoạn 2000-2005, quy hoạch các khu đô thị mới tập trung vào yếu tố sử dụng đất, yếu tố cảnh quan chưa được xem xét kỹ, chiều cao các công trình giai đoạn này tối đa từ 9 -19 tầng, một số khu đề xuất cao hơn (Linh Đàm – 29 tầng, Trung Hòa Nhân Chính -34 tầng), vì vậy khi đi vào thực tế triển khai đa số các khu đô thị mới đều có những điều chỉnh về chiều cao công trình tại các vị trí điểm nhấn cảnh quan và tăng hiệu quả sử dụng đất nhưng cũng ảnh hưởng tiêu cực tới hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được tính toán của khu đô thị. Bản sắc riêng của từng khu đô thị cũng chưa được nghiên cứu trong giai đoạn này, các khu đô thị mới không có điểm khác biệt, nét đặc sắc riêng trừ một số khu gắn kết với các chức năng công cộng như công viên, mặt nước .

Dự án đô thị Splendora – An Khánh

Về Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội: Thực tế tại một số khu đô thị mới khi đưa vào sử dụng còn các tồn tại các vấn đề như hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ, vướng mắc từ khâu thiết kế, thi công đến khâu quản lý, vận hành, thời gian thi công kéo dài, dẫn đến hầu hết các hệ thống hạ tầng kỹ thuật đều đã xuống cấp nghiêm trọng trong khi chưa hoàn chỉnh tổng thể, gây ảnh hưởng xấu tới đời sống của nhân dân, mất mỹ quan đô thị. Hệ thống giao thông, đỗ xe chưa tính toán cụ thể lưu lượng dẫn đến ùn tắc ngay trong khu đô thị. Hệ thống hạ tầng xã hội chưa được quan tâm đúng mức, tuy đã có song còn thiếu, phân bố rải rác, chưa được tính toán kỹ lưỡng. Các tiện ích xã hội như trường học, nhà trẻ, cây xanh, thể dục thể thao cũng trở nên quá tải khi phục vụ cho dân cư đô thị mới và dân cư lân cận. Các không gian xanh, mặt nước đều ở tình trạng cục bộ từng nhóm nhà, thiếu tính liên kết thành chuỗi, thiếu các không gian sinh hoạt công cộng, đặc biệt khi đô thị phát triển, chất lượng cuộc sống được nâng lên thì không gian sinh hoạt công cộng phải chú ý tới việc phục vụ cho từng nhóm dân cư đô thị khác nhau. Tồn tại lớn của quy hoạch hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị mới là khả năng kết nối với hệ thống của thành phố cũng như của khu vực, nhiều khu đô thị mới có cốt cao độ cao hơn khu dân cư lân cận dẫn đến khu dân cư không thừa hưởng được hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị như mong đợi, thậm chí là điểm úng ngập khi có lượng mưa lớn. 

Về quản lý đầu tư khu đô thị mới: Vai trò của Luật Xây dựng, Nghị định 08/2005/NĐ-CP, Nghị định 02/2006/NĐ-CP, các thông tư huớng dẫn thi hành, hệ thống các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn ngành… là cực kỳ quan trọng, đóng vai trò quyết định cho việc hình thành mô hình các khu đô thị mới giai đoạn này. Cho đến nay các văn bản pháp quy này đã đạt được nhiều hiệu quả trong việc hỗ trợ hình thành mô hình các khu đô thị mới trên khắp cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng. Tuy nhiên sau nhiều năm áp dụng vào thực tế cũng nảy sinh một số vấn đề chưa phù hợp. Việc xác định quỹ đất 20% đầu tư xong hạ tầng trả lại thành phố mặc dù đã có yếu tố tích cực là tạo quỹ nhà tái định cư cho Thành phố nhưng cũng là bất cập – khi phải xác định thêm chủ đầu tư cũng như quản lý đầu tư, khớp nối hạ tầng của khu đô thị chưa kể tiến độ triển khai không theo tiến độ của khu đô thị. Bất cập nhất là mô hình nhiều chủ đầu tư trên cùng một quy hoạch khu đô thị mới, chủ đầu tư GPMB, đầu tư hạ tầng kỹ thuật riêng, mỗi công trình hoặc cụm công trình (phần công trình bên trên) một chủ đầu tư làm phức tạp trong quá trình khớp nối về hạ tầng và kiến trúc cảnh quan, chưa kể tiến độ khác nhau dẫn đến có công trình đã đưa vào sử dụng nhưng các công trình khác vẫn đang thi công gây mất mỹ quan và môi trường .

Bàn thêm về trách nhiệm của tư vấn lập quy hoạch và chủ đầu tư dự án: Trong thời gian qua chúng ta thường nghe câu “quy hoạch treo”, theo quan điểm của chúng tôi chỉ có “dự án treo” vì quy hoạch các khu đô thị mới để triển khai thành các dự án thành phần phải ở tỉ lệ 1/500. Dự án không triển khai được trước hết do tư vấn lập quy hoạch không khả thi, có thể do kỹ thuật, cũng có thể do đầu tư kinh tế quá lớn (thường ở khâu giải phóng mặt bằng), không hiệu quả nên không kêu gọi được chủ đầu tư. Như chúng ta đã biết, quy hoạch đô thị là môn khoa học liên ngành, đòi hỏi nhiều bộ môn, nhiều lĩnh vực cùng tham gia như kinh tế đô thị, cây xanh và cảnh quan, môi trường, cấp thoát nước, điện, thông tin, lịch sử, văn hóa, xã hội học đô thị…Trên thực tế, những lực lượng này vừa thiếu, vừa yếu, lại phối kết hợp với nhau chưa tốt. Các KTS tham gia công tác thiết kế hầu hết đều chỉ muốn làm nhanh, đúng với các tiêu chí của chủ đầu tư đưa ra, phù hợp với Tiêu chuẩn, Quy chuẩn về Quy hoạch, tức là lựa chọn giải pháp an toàn, làm đúng chính tả thay vì sáng tạo, chưa thể hiện tầm nhìn của người làm quy hoạch. Và vì thế, các đồ án Quy hoạch ra đời với chất lượng thấp do không được nghiên cứu kỹ lưỡng, hoặc làm ẩu. Ví dụ như xung quanh các công trình cao tầng (Linh Đàm. Trung Hòa Nhân Chính), mặt cắt đường rất nhỏ, gây quá tải cho bản thân công trình. Lực lượng làm công tác thẩm tra, thẩm định còn nhiều hạn chế về trình độ, năng lực. Quy hoạch nhiều nhưng chất lượng thấp, thiếu đồng bộ. Tính dự báo và tính định hướng phát triển KTXT còn chưa được thể hiện rõ, thiếu tầm nhìn, thiếu tính khả thi. Hiện nay chúng ta làm nhiều Quy hoạch, song các quy hoạch không nối kết, không đồng bộ đã dẫn đến sự chồng chéo. Các quy hoạch ngành thiếu sự phối hợp: Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hệ thống thông tin, điện, quy hoạch mạng lưới chợ, bệnh viện… xảy ra hiện tượng mạnh ai nấy làm. Một số khu đô thị mới được thiết kế chỉ tính toán tới giới hạn của khu đất, không có sự liên kết với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của toàn khu, của tổng thể đô thị. 

Về phía các chủ đầu tư, chúng ta đều biết, các dự án khu đô thị mới được triển khai theo vốn đóng góp của khách hàng rồi mới xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Tâm lý chung của các chủ đầu tư vẫn nặng về kinh doanh theo lợi nhuận chứ chưa thực sự quan tâm đến vấn đề phải đầu tư nghiêm túc cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật một cách đồng bộ. Lý giải cho việc hệ thống hạ tầng nhanh xuống cấp cũng như khó khăn trong việc cải tạo và vận hành. Có thể nói việc quy hoạch, quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị mới đang thiếu đi một mô hình chuẩn để đáp ứng những yêu cầu về một đô thị hiện đại, có bản sắc và phát triển bền vững. Việc quản lý, vận hành khu đô thị cũng chưa có quan điểm chung, đa số mang tính chất cục bộ trong khu đô thị, không quan tâm tới lợi ích của dân cư lân cận, thậm chí có khu còn rào kín, đặt trạm kiểm soát phí dịch vụ cũng không thống nhất… 

Đô thị là sản phẩm của văn minh xã hội, nó phản ánh một cách tổng hợp quá trình và trình độ phát triển của xã hội. Đô thị đẹp phải là sản phẩm của quá trình và trình độ phát triển của một xã hội tốt. Quy hoạch tốt là quy hoạch có thể phát triển những nét đặc trưng, những thế mạnh về tự nhiên, văn hóa xã hội, chính trị, phong tục tập quán… của đô thị đó, tạo cho nó hình ảnh riêng biệt, có sự hài hoà và thống nhất giữa cái hiện hữu và cái mới. Là sản phẩm của xã hội, đô thị phải phục vụ cho mọi đối tượng, tầng lớp của xã hội hướng tới mô hình phát triển đô thị mới có bản sắc và bền vững nhất là trong bối cảnh thành phố Hà Nội triển khai phủ kín quy hoạch sau khi QHC xây dựng Thủ đô được Thủ tướng chính phủ phê duyệt.
Mười năm phát triển các khu đô thị mới tại thủ đô Hà Nội (2000-2010) Reviewed by Khanh Ngọc on 20:05 Rating: 5

Biểu mẫu liên hệ

Tên

Email *

Thông báo *

Được tạo bởi Blogger.
DMCA.com Protection Status Chung cư Phú Mỹ Complex Chung cư Phú Mỹ Complex Chung cư Phú Mỹ Complex Chung cư Phú Mỹ Complex FreeWebSubmission.com